5 nejčastějších chyb prodejců
Prodávající tyto chyby dělají opakovaně — a každá z nich stojí peníze nebo čas. Přečtěte si je předtím, než cokoli dalšího.
- Přecenit nemovitost „a uvidíme"
- Fotit mobilem na přeplněném bytě
- Přijmout první nabídku bez vyjednávání
- Skrývat vady nemovitosti
- Podepisovat smlouvy bez právníka
- Nacenit reálně na základě dat
- Profesionální fotograf + příprava bytu
- Vytvořit konkurenční prostředí
- Zveřejnit vady — chrání vás to
- Smlouvy vždy s realitním právníkem
Krok 1: Správné nacenění — základ úspěchu
Cena je nejdůležitější rozhodnutí celého prodeje. Přecenění je pravděpodobně nejdražší chyba, kterou prodejce může udělat — a paradoxně vede k nižší prodejní ceně.
Přeceněná nemovitost leží na trhu měsíce. Kupující ji vidí stále znovu v inzerátech a začnou si říkat: „Proč ji nikdo nekoupil? Bude tam problém." Výsledkem je, že nakonec prodáte levněji, než kdybyste od začátku nasadili správnou cenu.
Správná cena vychází ze srovnání skutečně realizovaných prodejů v okolí (ne inzerovaných cen) za posledních 6–12 měsíců. Klíčové faktory: lokalita, podlaží, stav, dispozice, energetická třída. Požádejte o bezplatný odhad od makléře, který prodeje v dané lokalitě aktivně sleduje.
Krok 2: Home staging a příprava nemovitosti
Home staging je příprava nemovitosti tak, aby na fotografiích a prohlídkách vypadala co nejlépe. Investice 5 000–30 000 Kč do home stagingu se typicky vrátí 3–5× navýšenou prodejní cenou.
Co konkrétně udělat
- Odklidit osobní věci — kupující si musí umět v bytě představit sebe, ne vás
- Uklidit do detailu — špinavé okna nebo mastná kuchyně sráží cenu víc, než si myslíte
- Drobné opravy — kapající kohoutek, skřípající dveře, prasklé obklady; drobnosti, které ve výsledku kupujícího „uklidní" nebo znepokojí
- Neutralizovat zápach — kuřácký nebo zvířecí zápach je jeden z nejčastějších důvodů odmítnutí
- Světlo a vzduch — otevřete rolety, vyměňte vypálené žárovky, větrání den před prohlídkou
Čerstvý nátěr zdí v neutrální barvě (bílá, světle šedá) je investice s nejvyšší návratností. Cena 3 000–8 000 Kč za byt — a kupující vnímá nemovitost jako „novou".
Krok 3: Fotografie a prezentace
Na realitních portálech je fotografie to první, co kupující vidí. Nemovitosti s profesionálními fotografiemi se prodávají v průměru o 20–30 dní rychleji a za vyšší cenu než nemovitosti s mobilními záběry.
Co musí inzerát obsahovat:
- Minimálně 15–20 kvalitních fotografií (světlých, čistých, bez zbytečných osobních předmětů)
- Půdorys bytu nebo domu — kupující ho aktivně hledají
- Energetický štítek a přesnou výměru
- Popis lokality (MHD, školy, obchody, příroda)
- Přiznané vady — paradoxně zvyšuje důvěryhodnost inzerátu
Fotografie udělané mobilem s otevřenou skříní, nezastelenými postelemi a odraženým makléřem v zrcadle. Tyto fotky kupující okamžitě přeskočí. Profesionální fotograf se vyplatí vždy.
Krok 4: Prohlídky a vyjednávání
Cílem prohlídek je vytvořit zdravou konkurenci mezi kupujícími. Skupinové prohlídky (všichni zájemci ve stejný den) fungují lépe než individuální — kupující vidí zájem ostatních a jsou ochotnější nabídnout více.
Vyjednávání o ceně
Každý kupující bude chtít slevu. Otázka není „zda slevu dát", ale „jak velkou a za co". Dobrá taktika je nabídnout protiplnění: rychlý podpis smlouvy, ponechání vybavení, flexibilní termín předání.
Pokud máte více zájemců, dejte jim vědět. „Máme více zájemců a rozhodujeme se do pátku" — to samo o sobě zvýší nabídkovou cenu a urychlí rozhodování.
Krok 5: Smlouvy a bezpečný převod
Rezervační smlouva → kupní smlouva → úschova kupní ceny → podpis návrhu na vklad → výplata peněz. Takto vypadá správně provedený prodej.
Klíčové body:
- Kupní cenu nikdy nepřijímejte přímo — vždy přes advokátní nebo notářskou úschovu
- Peníze dostanete až po zápisu nového vlastníka v katastru (cca 3–5 týdnů po podpisu)
- Smlouvy vždy připravuje realitní právník — ne makléř, ne prodávající sám
- Nepřebírejte nemovitost bez písemného předávacího protokolu s uvedením stavu měřičů
Makléř vs. prodej svépomocí
Prodej „bez makléře" neznamená prodej bez nákladů. Profesionální fotografie, inzerce, právní služby, daňové poradenství — to vše stojí peníze a čas. Kalkulace, která se v praxi opakuje:
- Fotografie: 3 000–8 000 Kč
- Inzerce (SR + BF): 3 000–6 000 Kč/měs.
- Právní služby: 8 000–20 000 Kč
- Váš čas: desítky hodin
- Riziko podcenění či přecenění
- Tržní cena dle dat z trhu
- Profesionální fotografie v ceně
- Marketing na všech portálech
- Právní servis a koordinace
- Provize typicky 3–5 % z ceny
Dobrý makléř vám prodej nezprostředkuje jen za jeho provizi — prodá nemovitost za vyšší cenu, než byste dosáhli sami, a ušetří vám spoustu nervů a času.
